Decizia nr. 79 din 05 noiembrie 2007 cu privire la aplicarea dispoziţiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, referitor la posibilitatea valorificării, pe calea executării silite, a imobilelor dobândite în temeiul prevederilor acestui articol

    ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE

– SECȚIILE UNITE –

    DECIZIA Nr. LXXIX (79) din 5 noiembrie 2007                          Dosar nr. 50/2007

Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 570 din 29/07/2008

    Sub președinția domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, președintele Înaltei Curți de Casație și Justiție,

    Secțiile Unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile art. 25 lit. a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, cu privire la interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, referitor la posibilitatea valorificării, pe calea executării silite, a imobilelor dobândite în temeiul prevederilor acestui articol.

    Secțiile Unite au fost constituite cu respectarea dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenți 75 de judecători din totalul de 114 aflați în funcție.

    Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.

    Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a susținut recursul în interesul legii, punând concluzii de admitere a acestuia în sensul de a se stabili că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol nu pot fi valorificate pe calea executării silite.

SECȚIILE UNITE,

În aplicarea dispozițiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, referitor la posibilitatea valorificării pe cale silită a imobilelor dobândite în temeiul prevederilor acestui articol, instanțele judecătorești nu au un punct de vedere unitar, adoptând soluții diferite cu privire la înstrăinarea acestora în cazul procedurii executării silite.

    Astfel, unele instanțe au considerat că interdicția instrăinării prevăzută în art. 9 ultimul alineat din Legea nr. 112/1995 se extinde și asupra vânzării pe calea executării silite.

    S-a relevat în acest sens că instituirea interdicției s-a făcut în considerarea bunului (intuitu rei), ceea ce ar include și cazul vânzării lui în cadrul procedurii executării silite.

    S-a motivat că imobilul este inalienabil temporar, astfel că asupra lui nu se pot realiza acte de dispoziție și nici chiar acte de executare silită, subliniindu-se că ultimul gen de acte ar reprezenta o modalitate indirectă de eludare a dispozițiilor legale care scot temporar din circuitul civil această categorie de bunuri.

    S-a mai argumentat că legiuitorul folosește termenul generic de „înstrăinare”, ceea ce înseamnă că intenția sa a fost aceea de a exclude orice formă de transfer al dreptului de proprietate, atât cu titlu oneros, cât și cu titlu gratuit, neexistând nicio deosebire între înstrăinarea voluntară a imobilului dobândit în baza Legii nr. 112/1995, până la împlinirea termenului de 10 ani, și înstrăinarea în cadrul executării silite, care nu implică manifestarea de voință a debitorului.

    Alte instanțe, dimpotrivă, au considerat că dispozițiile art. 9 ultimul alineat din lege prevăd o indisponibilizare temporară a imobilelor cumpărate în baza acestui act normativ, fără să le declare neurmăribile, astfel că acestea pot fi valorificate pe calea executării silite.

    S-a mai susținut că noțiunea de „înstrăinare”, prevăzută în art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, presupune o manifestare de voință în acest sens, respectiv intenția de a înstrăina, concretizată în cadrul unui act juridic voluntar translativ de proprietate, cum sunt contractele de vânzare-cumpărare, de donație, de schimb etc.

    Examinându-se punctele de vedere menționate în raport cu dispozițiile legale aplicabile se constată următoarele:

    Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului”.

    În alin. 8 al aceluiași articol se mai prevede că „apartamentele dobândite în condițiile alin. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării”.

    Așadar, nerespectarea acestei ultime dispoziții legale imperative este sancționată de lege cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare, nulitate ce poate fi invocată în orice stare a procesului de orice parte interesată și chiar din oficiu.

    Sub acest aspect trebuie observat că, instituind o atare interdicție, legiuitorul face referire la „înstrăinare” în sensul de act juridic voluntar, prin care se transferă dreptul de proprietate asupra imobilului (vânzare-cumpărare, donație, schimb etc.).

    Or, în înțelesul noțiunii de „înstrăinare” nu poate fi cuprinsă și executarea silită, care presupune un transfer forțat al dreptului de proprietate din patrimoniul debitorului urmărit către terțe persoane, în scopul obținerii sumelor de bani necesare îndestulării creditorului urmăritor.

    În această privință trebuie avut în vedere că în materia executării silite este aplicabil principiul instituit în art. 1718 din Codul civil, în conformitate cu care debitorul este ținut să răspundă pentru obligațiile sale cu toate bunurile mobile și imobile, evident cu excepțiile prevăzute de lege.

    Or, această interdicție de înstrăinare nu echivalează cu scoaterea din circuitul civil a acestor imobile, ci se referă exclusiv la actele de dispoziție voluntară ale creditorului, nefiind vizată persoana debitorului care s-ar vedea eliberat astfel de plata unei creanțe cu o valoare substanțială.

    Ca atare, apartamentele dobândite de chiriași în condițiile prevăzute în art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, inalienabile timp de 10 ani de la data cumpărării, chiar dacă nu pot fi înstrăinate prin acte de voință ale beneficiarilor acestei dispoziții, sunt supuse totuși regimului executării silite, a cărei natură juridică diferă de aceea a oricărui contract de înstrăinare încheiat cu consimțământul celui care a devenit proprietar al bunului.

    Dacă, în accepțiunea elementului consimțământ, esențial în orice act de înstrăinare încheiat de proprietarul bunului, se înțelege libera exprimare a voinței acestuia justificată de o cauză concretizată în voința de a achiziționa un obiect ce poate constitui echivalentul cel puțin la fel de avantajos pentru el ca și bunul pe care îl cedează, este evident că în cazul executării silite bunul nu mai iese din patrimoniul său cu liberul lui consimțământ integru.

    De aceea, ori de câte ori se dispune între vii cu privire la dreptul de proprietate asupra unui imobil din categoria celor la care se referă art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, ne aflăm neîndoielnic într-un caz de înstrăinare pentru care există restricție timp de 10 ani de la data cumpărării.

    Dar, în raport cu finalitatea legii, care urmărește să restricționeze între vii eventualele tendințe speculative cu asemenea imobile achiziționate în condiții speciale, de regulă avantajoase pentru dobânditori, în cazul transmiterii dreptului de proprietate moștenitorilor, ca urmare a decesului, sau în cadrul procedurii publice a executării silite, desfășurată în favoarea creditorului care nu a fost îndestulat în termenii contractului, nu se mai poate pretinde că asemenea modalități de dobândire a imobilului ar mai putea fi expuse aceluiași interes speculativ.

    Acest punct de vedere a fost însușit de altfel de autorii Legii nr. 10/2001, în care s-a nuanțat o astfel de restricție, prevăzându-se, la art. 43 alin. 1, că „chiriașii cărora, în temeiul prevederilor art. 9 alin. 1-4 din Legea nr. 112/1995, li s-au vândut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele în care locuiau au dreptul să le înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al acelei locuințe”.

    Rezultă deci că, în raport cu natura ei juridică, restricția înstrăinării imobilului reglementată în alin. 8 al art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu poate împiedica și desfășurarea procedurii executării silite asupra aceluiași imobil.

    Așadar, intervenția procedurii asigurate de executorul judecătoresc în transferul dreptului de proprietate, care înlătură orice presupunere că chiriașul dobânditor al imobilului ar putea determina înstrăinarea imobilului cumpărat în scopuri speculative, scoate un asemenea caz din câmpul de acțiune al restricției menționate.

    Ca urmare, chiar dacă vânzarea la licitație publică în cadrul urmăririi silite asupra bunurilor imobile, reglementată în art. 488-571 din Codul de procedură civilă, este susceptibilă de a fi privită ca o modalitate de realizare a unei convenții de vindere-cumpărare în sensul prevederilor art. 1294 și 1388-1390 din Codul civil, totuși modalitatea total diferită de dobândire a dreptului de proprietate pe calea acesteia impune exceptarea ei din formele de înstrăinare la care se referă art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.

În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum și ale art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii și a se decide că dispozițiile art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, se interpretează în sensul că imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol pot constitui obiect al executării silite.

     PENTRU ACESTE MOTIVE

     în numele legii

     D E C I D:

     Admit recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție.

    Dispozițiile art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, se interpretează în sensul că imobilele dobândite în temeiul prevederilor acestui articol pot constitui obiect al executării silite.

    Obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă.

    Pronunțată în ședință publică, astăzi, 5 noiembrie 2007.

 

    PREȘEDINTELE ÎNALTEI CURȚI DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE,
prof. univ. dr. NICOLAE POPA

 

    Prim-magistrat-asistent,
Victoria Maftei